中古物件を探すときの注意点
建築費の高騰が続いているため、中古物件を検討される方も多いでしょう。
あすなろ建築工房でも、4月に中古物件に関する動画を公開しています。
「中古物件探しの注意点」ということで、中古の物件を探すときの注意点についてお話しています。
今回のコラムでは、中古物件を探すときの注意点を文章でお伝えしていきますね！
中古物件に関する動画を公開中
「建築と不動産」というテーマでコラボ動画を撮影し、公開しました。
2023年の年末に、不動産エージェント会社の「スタイルオブ東京」の藤木社長と工務店の大先輩の「岡庭建設」の池田隊長とのコラボ配信を行いましたが、今回はその第二弾です。
ご縁があり、買取再販で有名なプレイスコーポレーションの浜田社長にも加わって頂きました。
撮影当日の様子は私のブログでもご案内しています。
それぞれの会社さんの動画も収録し、三部作での動画でお伝えしています。
1.岡庭建設さん公開の動画
「【コラボ企画】これからは中古住宅が熱くなる！？3チャンネルに渡りお届けする中古住宅談義、第１弾は中古住宅の高性能化について、各専門家の立場から楽しく解説します！」
2.スタイルオブ東京さん公開の動画
「コラボ建築と不動産『中古の建売はダメですか？』」
3.あすなろ建築工房公開の動画
「【コラボ】工務店×不動産が教える！中古物件探しの注意点」
今回の動画もどれも見どころ満載となっていますよ！
買取再販とは？
まず、プレイスコーポレーションの浜田社長と「買取再販」の話をしています。
「買取再販」とは、中古物件を買い取って、リフォームやリノベーションを施して売却する住宅の流通の方法です。
「リノベ済み物件」＝「買取再販」と思っていただいてよいかと思います。
業者が「中古住宅を購入して、性能向上しリフォームや美装リフォームをして、販売する」という新しいスタイルでの不動産販売をするというものです。
すでにダメな部分がリフォームされているので、住まい手の方にとって「開けてみてビックリ」というリスクはなく、買取再販業者がリスクを負担していると言えますね。
業者リスクを負担しているといっても「リフォーム内容は大丈夫？」という不安も残ります。
その点に関しては、インスペクション報告や保証書が付くことでカバーされます。
ただ、２つ注意点があります。
・構造や断熱などの大事なところをしっかり調査をしていない
・調査をしても見た目だけをキレイにして販売している「なんちゃって買取再販業者」もいる
そのため、業者の見極めは必要になってきます。
動画で浜田さんが説明されているように、中古住宅の買取再販の場合には「何かしらのお墨付きや保険があると安心です。
・高性能化リフォームをしたうえで長期優良住宅認定を取得する
・瑕疵保険に入る
また、中古の建売住宅を購入する場合の注意点も。
中古の建売住宅を購入するなら
スタイルオブ東京さんの動画では、中古の建売住宅を購入しての家づくりの際の注意点についてお話しています。
中古の住宅を選ぶ時の判断基準があるかどうか質問がありました。
私の答えは「設計図が残っているかどうか」です。
その理由は…是非動画を見てください！
「建売住宅はダメなのか？」についての質問もありました。
その回答は「ダメではないが、リスクを取れるかどうか」が判断の分かれ目となります。
「いざリフォームしようとしたら想定外の工事が必要」となってしまう場合が多々あり、その場合のリスク（費用）を負担できるかどうか、誰が負担するかということです。
一般の方が中古住宅を現状のままで購入された場合、予期せぬ工事というリスクをどうしても伴います。
リスクを負わない仕組みとして、今回参加された浜田さんが手掛けられている「買取再販」という住宅流通の仕組みが人気となっているのですね。
「安いけど性能の低い中古住宅」と「高いけど性能が高い中古住宅」どちらが再販性が高いか？
これも興味深いですよね。
「一条工務店の中古はどうなのか？」について、興味ない方はいないでしょう。
他のハウスメーカーの中古より1000万円高かったとしても、結果的には安いくらいかもしれません。
新築を建てる場合においても、高性能な住宅にしておくことは「資産価値を持たせる」という意味でも大事であることが分かりますよ。
中古物件の注意点
中古の戸建を購入しての家づくりの場合、既存建物のポテンシャルの幅がありすぎて、総費用が読みにくいという部分があります。
これは動画の中で繰り返しお話しているのですが、本当に難しいです。
既存住宅の状態次第で、やるべき工事の幅が大きく違います。
結局は「中古住宅の目利き」となる部分が大事となるのです。
先ほど「設計図書が保管されているか」の話をしていますが、実際に流通している中古物件においては、設計図書がきちんと伴っている物件はかなり少ないそうです。
では、中古物件の見極め方は他にあるのか？
浜田さんがお話されているのですが「窓の改修がされているか」というのは、分かりやすい視点だと思います。
中古住宅リノベーションをお考えなら
これからは高性能な中古住宅の流通も増えていくことになるでしょう。
中古住宅を正しく調査して、判断して直すには、知識と経験が必要です。
見よう見まねでできる世界ではありません。
美装リフォームと呼ばれる表層だけのリフォームしかやっていない業者や新建材しか扱っていない業者には、なかなかハードルが高い工事です。
そういう意味でも、地域工務店が担う「中古住宅リフォーム・リノベーション」のニーズは高いと思います。
中古住宅購入＋リノベーションでの家づくりをご検討中の方は、是非上記3本の動画を見てくださいね。
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